Devolución gastos hipoteca [Incluye modelo para descargar]

Durante muchos años, los bancos cobraron a sus clientes unos gastos por la formalización de una hipoteca que el Tribunal Supremo declararía abusivos en una sentencia de 2015. 

¿Firmaste una hipoteca antes de junio de 2019? ¿Quieres saber qué gastos no tenías que haber pagado? Lee este post, descubre qué gastos de constitución tienes derecho a reclamar y descarga un modelo de reclamación.

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Además de los gastos propios de la compraventa, el contrato de hipoteca genera una serie de gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos.

Como la ley no era muy clara sobre quién tenía que asumir dichos gastos, los bancos obligaban al cliente a pagarlos todos hasta que el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia el 23 de diciembre de 2015 en la que se declaraba abusiva esta práctica de imponer todos los gastos de formalización al titular de la hipoteca. 

El fallo estableció que esta práctica era abusiva porque no existía un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, esto es, de los aranceles notariales y registrales y de los honorarios de la agencia gestora.

Además, el Tribunal Supremo justificó su decisión con el argumento de que la entidad bancaria es la principal interesada en que se escriture el préstamo hipotecario, así que también le corresponde abonar una parte de las costas.

Según el Tribunal Supremo, el banco debía pagar una parte de estas costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento una entidad obligó a abonarlas todas, el hipotecado tiene derecho a recuperar, al menos, una parte de ese dinero. 

Actualmente, gracias a una ley del 16 de junio de 2019, el cliente solo debe pagar la tasación, mientras que el banco tiene que abonar las demás costas. 

Cómo saber si me tienen que devolver gastos de hipoteca

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, todo cliente que ha firmado una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 tiene derecho a que le devuelvan los siguientes gastos:

Gastos notariales

El cliente puede solicitar hasta el 50% del monto desembolsado competente a gastos por notaría.

Suele variar entre el 0.1% a 0.6% del valor de la responsabilidad hipotecaria: la suma del capital que te fue prestado, incluyendo los gastos e intereses.

Honorarios de gestoría

El cliente puede reclamar el 100% de lo pagado por este concepto. Suelen rondar aproximadamente los 500 euros, dependiendo del tipo de gestoría efectuada.

Gastos de Registro de la Propiedad

El cliente tiene derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción. No suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. 

Gastos de tasación del inmueble

Suelen costar unos 300 euros de media. También el cliente puede recuperarlos al 100%, según una sentencia reciente del Tribunal Supremo.

Pero solo es aplicable si de parte del hipotecado ya poseían una tasación válida previo a la solicitud de la hipoteca, pero que a pesar de ello, fue rechazado por el banco y se vieron en la obligación de contratar nuevamente el servicio de tasación con otra empresa proveedora de dicho servicio.

Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este gasto solo podrá ser reclamado si la hipoteca se realizó antes de febrero del 2018, en caso contrario, según el fallo del tribunal, es el cliente quien debe pagar por estos conceptos.

Debido al aumento de las controversias de los gastos hipotecarios cobrados únicamente al cliente y al revuelo por la cláusula del suelo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió una sentencia en julio del 2020.

En ella, se reafirmaba que si el cliente considera que las cláusulas firmadas por la entidad financiera son abusivas, está en un derecho de eliminar dicho acuerdo y solicitar el reintegro del dinero correspondiente a los gastos hipotecarios. 

Cómo reclamar los gastos de hipoteca

El mecanismo es interponer una reclamación ordinaria ante el banco o poner una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas que le corresponda al cliente. 

Los pasos serían los siguiente: 

✔️1.- Reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. 

Son las que la gestora nos entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario. Con toda esta documentación ya tendremos una base para exigir al banco que nos devuelva una suma de dinero determinada.

✔️ 2.- Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad. 

La entidad tiene un máximo de 2 meses para poder responder a la solicitud de reclamación.

Si no responden o deniegan la solicitud, se puede elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre la situación en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, se podrá emplear para reclamar nuevamente a la entidad para que devuelva los gastos declarados abusivos.

✔️ 3.- Si el banco sigue sin aceptar las exigencias, interponer una demanda ante los juzgados. 

Modelo reclamación gastos hipoteca

 
Aquí tienes el modelo reclamación de gastos hipoteca escrito para iniciar para que puedas iniciar el proceso y que tu entidad te devuelva los gastos de constitución que te corresponden. 

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